廣告人徐一鳴看文林苑都更案：釘子戶王家不能說的祕密？
誰來看過(1)
《遠見雜誌》撰文／徐一鳴 2012-09-01
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文林苑事件後，對於都更，很多人心存疑慮。但實際上，王家真的是都更的受災戶？都更真的只是政府圖利建商的政策？
注意到沒？過去幾年，都更爭議不少，但極少引來媒體報導，或民眾大加撻伐、逼政府「暫緩」執法，更不可能逼得政府「修惡法」。但，文林苑都更案釘子戶王家卻成功辦到了！
除了這是首次地方政府代拆釘子戶之外，就我這廣告人來看，王家選用的抗爭標題與訴求手法十分高明。
一般人抗議都更，大多寫「都更流氓」「鴨霸都更」「誓死抗爭」等衝突性字眼，但王家卻從「家」為出發點提出訴求：「家，不賣也不拆！」「這是要傳給我小孩的祖厝」，成功塑造出建商聯合政府「強拆民宅」的印象，引發許多人的共鳴與同情。
聽到都更釘子戶，大多數人很容易聯想到釘子戶只是想分更多錢，因此對釘子戶既不關心、也不同情。但「家」就不一樣了，每個人都有家，以「家」來訴求時，只要一想到自己的家也可能被強制拆除，十分容易引來共鳴，很容易模糊掉這件爭議事件背後的真相。
一開始並未強烈反對都更
按照網友轉寄給我的內容來看，在網路上以代號razzle留言的人，很可能就是王家念建築的王耀德，他提到：「我媽依據慣例，一廂情願地認為一樓原店面的位置應該是我們的，一般也是這樣操作（如果真的要被迫換房子的話），但是雙方並沒有談過任何的隻字片語，後來樂揚建設表明一樓已經賣光後，我媽抓狂再也不支持都更了（我家唯一的支持者），因為她想養老的一樓位置也沒了……。」
若確實是王耀德留言，代表王家人並非從一開始就一致反對都更，只要能換到一樓店面也許就能讓全部人都同意都更。換言之，文林苑都更爭議是在都更條件上沒談妥，或是王家認為參加都更「不划算」。
另外，razzle提到「中間一度我們還以為樂揚建設已經放過我們了，因為很久都沒有來勸要我們參加都更的事情了……。」沒錯，建商確實不需要王家同意，決定按照法規，剝奪王家當釘子戶的權利。
王家「不願」都更的原因
按照經驗來看，都更後總價可以高出很多，很多人應該都會願意。在許多都更案例中，某些人之所以不願意，通常是因為都更戶本身擁有土地持分較小，或土地持分價值不高，導致都更後可使用的主建物與附屬建築物面積變小。
然而，文林苑王家的土地面積算大，也位在台北市，照理應可拿到非常好的都更條件（都更後五戶與五車位應該價值上億），實在沒道理跟建商硬幹多年。
按照地政事務所登記資料，王家18號這戶最近一次登記資料（登記日期民國83年1月、建物完成日82年10月）來看，當時就有占用鄰地的狀況。
按照財團法人都市更新研究發展基金會執行長丁致成的說法，王家18號這戶實際上非法搭建的部分比合法多。民國83年登記資料時，一、二樓面積合計是90.64平方公尺，電子謄本顯示該地號為陽明段一小段801。在更新前96年測量時，就已經搭蓋到3樓，且一、二樓面積擴大到196.092平方公尺。從周邊衛星空拍地籍圖顯示，在地號801位置上的建築物明確標示是三層樓3R，同時灰色的建築物範圍也確實顯示占用鄰地，擴張到部分799、800、802地號，而王家另一塊803地號也占用到國有地，並將之圍在自家圍牆內。看起來，王家所說三年前的「整修」，可能就是上述的違法「擴建」。
由於被王家佔用的鄰地大多已同意都更，不論王家是否同意，王家三年前花錢擴建的部分，就必須拆屋還地，王家應自知理虧，為什麼不肯善罷甘休？
王家土地不夠格當釘子戶
仔細研究相關規定後，我發現，就算王家曾表達過異議，由於王家土地屬於「袋形基地」（與公路無適宜之聯絡的土地），從土地使用區分圖可以清楚看出，王家的801與803並未連接周邊的道路用地。除非有辦法聯合其他有建築線的地主，恐怕也很難不被劃入範圍內。難怪協助贊成戶開記者會的周先生表示：「這兩年多來，王家某人還一直追著某些搬遷的住戶，讓都更戶感到被騷擾，王家人施壓住戶為何不合作、堅持價格。」
在法院判決中，王家曾主張建商違反第14條規定，但這也許是王家誤解第14條規定的涵義，以為只要沒同意都更，建商就必須將地號778、802一併劃出都更範圍，讓王家土地將來有機會與778、802另行劃定更新單元。或是與802另行劃定更新單元，並使778或779土地成為私設通路，否則將違反第14條「街廓內相鄰土地無法劃定更新單元」的情況，進而誤以為這將導致文林苑的都更利益變得更少，甚至導致整個都更案無法通過，使王家有更大的談判籌碼。
事實上，雖然第14條規定本身並非強制劃入都更範圍的法源基礎，它只是規定核定的都更範圍後，不能造成與「核定範圍」相鄰土地成為袋地。但只要王家土地被劃入都更範圍後，就不再算是「相鄰土地」，自然沒有違反第14條「街廓內相鄰土地無法劃定更新單元」的問題。
相反地，若沒將王家土地劃入都更範圍，反而才會違反第14條規定！也就是說，除非778、779也為不同意戶，才能至少避免王家的801成為袋地，否則就算王家曾表達過異議，還是必須將王家土地劃入都更範圍，以免王家土地圍成袋地而違反第14條規定。
多數決與強制拆除必須保留
妙的是，針對像王家的袋地地主，按照法院判決，建商確實只需要「通知」過王家即可，難怪王家會氣得跳腳！
或許就是不甘心，王家採取「玉石俱焚」的姿態，持續阻擾建商開工，市政府執行代拆後，僵局持續超過百日。
政府、建商一開始掉以輕心，後來加上民眾的同情心，立場不怎麼穩的王家，居然成功引發許多人共鳴，逼得政府「暫緩」執法，也逼得政府要修「惡法」，一時間，都更成了票房毒藥，未來影響極大！
我只衷心期望，本文披露後，能促使有關單位了解：「多數決」與「強制拆除」的規定必須保留，否則都更玩不下去，後果可是非常嚴重。
都更能否順利推動，對於有32萬棟屋齡30年以上，老屋占整體住宅比例近四成的台北市特別重要，這也是台北市政府必須積極推動都更的主要原因。再拖下去，消防設施不足、耐震強度也不足的老屋，只要一場大火、一場大地震，很容易掀起一場大災難，到時候恐怕不是鬥鬥嘴可以解決的！
很多人看都更議題時，總覺得與我無關，但一旦台北市無法順利推都更，其實間接影響更多人。受到盆地地形限制，台北市都會區的範圍無法再擴張，除非將老屋拆除後重建，以增加容積率的方式，增加住宅供給量。
尤其在都更無法順利進行，老屋逐漸不堪使用後，更多人都會去搶另一半的（目前台北市住宅平均屋齡27.66年，屋齡30年以上住宅比例高達43.85%，幾年以後比例將達到一半）較新住宅的時候，只會讓較新住宅價格更加高不可攀，更多人將被迫住在更遠的地方。
炒作退燒有助於推動都更
在文林苑都更爭議上，由於中央與地方政府態度皆曖昧不明，導致原先對都更有高度期待的建商與民眾紛紛退出觀望，老公寓與大樓價差已逐漸拉開。不過，我個人認為這反而是好事，雖然老公寓屋齡持續累加，但土地持分價值不會消失。都更炒作題材退燒後，其實都更比較容易推動，否則老公寓價格繼續狂飆，都更只會更難推動。
結論是，只要台北市中心土地難以都更，台北市中心土地價值將持續被推升，而老公寓炒作題材消失，老公寓市價穩定，這兩點都有助於都更的潛在報酬，關鍵就看政府怎麼下好這盤原來走壞的棋！（本文為作者觀點，不代表《遠見》雜誌立場）
【本文摘自遠見雜誌9月號；更多文章請上遠見雜誌網：www.gvm.com.tw】
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